Vom Tiefzinsumfeld profitiert

GESPRÄCH MIT:

Daniel Petitjean, Chief Executive Officer
Philippe Moulin, Chief Investment Officer
Stefan Hilber, Chief Financial Officer

Stefan Hilber, CFO;  Daniel Petitjean, CEO; Philippe Moulin, CIO (v.l.n.r)

Warteck Invest schaut erneut auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr zurück. Die Geschäftsleitung nimmt dazu ­Stellung und äussert sich zu aktuellen Herausforderungen am Markt.

Warteck Invest publiziert nach 2015 und 2016 erneut das beste Ergebnis der Firmengeschichte. Was sind die Hauptursachen für dieses wiederum gute Jahres­ergebnis?

Daniel Petitjean (DP) Das gute Ergebnis war vor allem durch die Einnahmenseite getrieben. Mit den Mitteln aus der Kapitalerhöhung von 2015 konnte das Wachstum weiter fortgesetzt und das Immobilienportfolio ausgebaut werden. Die Zukäufe und die realisierten Projekte schlugen sich entsprechend in der Erfolgsrechnung ­nieder. Die Mietzinseinnahmen konnten dadurch im ­Berichtsjahr um rund 7 % gesteigert werden. Gleich­- zeitig ist es gelungen, die Leerstände tief zu halten und gegenüber dem Vorjahr noch leicht zu senken. Auf der anderen Seite stiegen die Liegenschaftsrelevanten Aus­gaben sowie die betrieblichen Kosten nur moderat. Und schliesslich konnte der Aufwand für Fremdkapitalzinsen reduziert werden. All dies führte zu der ausgewiesenen Gewinnsteigerung von rund 9 %.

Konnten mit diesem Ergebnis die Ziele und Vorgaben aus der erwähnten Kapitalerhöhung erreicht werden?

DP Die Kapitalerhöhung wurde durchgeführt, um die Eigenkapitalquote zu steigern und das Portfolio weiter nachhaltig profitabel auszubauen. Das Ziel war, bis ­spätestens Ende 2018 die Gewinnverwässerung zu kompensieren und operativ, das heisst ohne Aufwertungs­gewinne, das bisherige Dividendenniveau zu verdienen. Dieses Ziel konnte nun schon 2017 mehr als erreicht ­werden, so dass der Verwaltungsrat der kommenden Generalversammlung sogar eine moderate Dividendenerhöhung auf CHF 70 pro Aktie beantragen wird.

Die Zinsen sind auch 2017 gesunken und verharren ­derzeit auf rekordtiefem Niveau. Wie profitiert Warteck Invest von dieser Situation?

Stefan Hilber (SH) Warteck Invest konnte im vergangenen Jahr einige auslaufende und neue Finanzierungen zu äussert günstigen Konditionen abschliessen. ­Dabei wurden Laufzeiten zwischen 2 und 15 Jahren berücksichtigt. Der durchschnittlich bezahlte Zinssatz reduzierte sich dadurch weiter und betrug im Berichtsjahr noch 2,2 %. Dies bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von 7,1 Jahren. Damit ist der Einfluss von steigenden Zinsen auf die Finan­zierungen bei Warteck Invest auf längere Sicht begrenzt. Wir gehen zudem davon aus, dass die durchschnittliche Fremdkapitalverzinsung künftig noch weiter gesenkt werden kann, weil in nächster Zeit einige ältere, ­höher verzinsliche Hypotheken ablaufen und günstiger ­refinanziert werden können.

Die Renditen auf Anlageliegenschaften sind in den vergangenen Jahren laufend gesunken und die Kaufpreise entsprechend gestiegen. Denken Sie nicht, dass auch Warteck Invest zugunsten des Wachstums teilweise zu viel für ihre Akquisitionen bezahlt hat?

Philippe Moulin (PM) Das derzeitige Marktumfeld ist in der Tat sehr kompetitiv und die meisten Liegenschaften werden im Bieterverfahren verkauft, was tendenziell die ­Preise nach oben treibt. Dies stellt für uns immer wieder eine Herausforderung dar, und wie das Gesamtmarktumfeld sind auch wir von den sinkenden Renditen ­betroffen. Entsprechend vorsichtig und zurückhaltend agieren wir bei den Akquisitionen. Wir haben letztes Jahr bei rund 150 geprüften Angeboten lediglich vier ­Zukäufe getätigt. Bei einer Akquisition wenden wir viel Zeit und Sorgfalt auf für die Durchführung einer ein­gehenden Due Dili­gence. Damit stellen wir sicher, dass die Wert­haltigkeit des Kaufobjekts gegeben ist. Und schliesslich lassen wir jede Liegenschaft vor dem Kauf durch den unabhängigen Schätzer bewerten, um ein Überzahlen zu vermeiden.

«Wir sind bestrebt, unser Handeln an den ökologischen, ökonomischen und sozialen Standards der Nachhaltigkeit zu orientieren.» Daniel Petitjean

Das Portfolio der Warteck Invest ist per Ende 2017 zu 52 % fremdfinanziert. Welcher Spielraum besteht damit für weiteres Wachstum?

SH Die in der Strategie festgelegte Grenze für die Fremdfinanzierung des Immobilienportfolios beträgt 60 %. Wir haben damit noch einen Finanzierungsspielraum von rund CHF 140 Mio. bis zur Erreichung dieser Grenze. Es besteht also kurzfristig kein Druck für Massnahmen wie zum Beispiel eine Kapitalerhöhung. Dennoch überprüfen wir unsere Kapitalstruktur laufend und behalten die Situation am Kapitalmarkt unter Beobachtung, um gegebenenfalls rechtzeitig reagieren zu können. Zu diesem Zweck beantragt der Verwaltungsrat der Generalversammlung die Schaffung von genehmigtem Aktienkapital.

In den Medien wird vermehrt von Überkapazitäten und vom Erreichen des Zenits am Immobilienmarkt ­gesprochen. Nicht nur im Gewerbe- und Bürobereich, sondern gebietsweise auch im Wohnbereich sind die Leerstände und Absorptionszeiten deutlich angestiegen. Wie beurteilt Warteck Invest diese Situation, insbesondere auch im Hinblick auf ihre Neubau- und Sanierungsprojekte?

DP Zunehmende Vermietungsprobleme und steigende Leerstände am Markt sind Realität. Aufgrund der tiefen Zinsen, des Anlagenotstands und der Zuwanderung ­wurde in den vergangenen Jahren viel, an gewissen ­Orten zu viel gebaut. Grössere Vermietungsprobleme bestehen vor allem an peripheren, nicht optimal erschlossenen Lagen. In den Zentren sind die Leerstandsquoten nach wie vor tief. Allerdings können jüngst auch an guten Lagen ausserhalb von Zentren längere Absorptionszeiten und zunehmende Leerstände beobachtet werden. Die meisten Liegenschaften im Portfolio von Warteck Invest befinden sich an guten und verkehrstechnisch günstigen Lagen und sind daher nicht so stark betroffen.

PM Bei Neubauten ist es wichtig, durch eine fundierte Marktanalyse sicherzustellen, dass ein marktgängiges und richtig positioniertes Produkt entsteht. Bei Sanierungen muss darauf geachtet werden, den Eingriff so zu gestalten, dass die Mietobjekte auch danach zu attraktiven Preisen angeboten werden können. Dennoch erfordert die aktuelle Marktsituation entsprechend intensivere Vermietungs­aktivitäten. Neben dem Einsatz der sozialen und digitalen Medien sind auch andere kreative Ansätze gefragt, ins­besondere bei kommerziellen Flächen oder der gleich­zeitigen Erstvermietung einer grösseren Anzahl von Wohnungen.

Meinen Sie mit kreativen Ansätzen unter anderem auch Incentives wie Geschenke oder mietfreie Zeit? Sehen Sie darin nicht ein Risiko, die «falschen» Mieter anzu­locken, das heisst solche, die nur kurzfristig profitieren ­möchten, sich das Mietobjekt aber eigentlich gar nicht leisten könnten?

PM Heute sind Incentives im Markt an der Tagesordnung, sowohl bei kommerziellen Flächen als auch bei Mietwohnungen. Um das angesprochene Problem bei der Mieterauswahl zu vermeiden, gewähren wir beispielweise Vergünstigungen beim Mietzins oder mietfreie Zeit nur, wenn dafür eine Mindestmietdauer vereinbart werden kann. Grundsätzlich investieren wir aber lieber in bauliche Details, die unser Produkt positiv vom Konkurrenzumfeld abheben.

«Wir gehen davon aus, dass die durch­schnittliche Fremdkapital­verzinsung künftig noch weiter gesenkt werden kann.» Stefan Hilber

Das Neubauprojekt in Erlinsbach SO konnte im Berichtsjahr abgeschlossen werden. Dasselbe gilt für die umfassende Sanierung in Rudolfstetten AG. Die Neubauten in Wil SG sollen ebenfalls nächstens an die ­Mieter übergeben werden können. Stehen weitere ­Projekte in der Pipeline?

DP Mit unserer Parzelle in Muttenz BL sind wir an der Erarbeitung eines grösseren Quartierplans beteiligt, der noch dieses Jahr der Gemeindeversammlung zur Genehmigung vorgelegt werden soll. Bei Annahme dieses Quartierplans könnte auf unserer Parzelle ein Wohn- und Geschäftshaus mit rund 12 000 m2 Bruttogeschossfläche errichtet werden. In Buchs AG soll ein Teil der ­Liegenschaft in den nächsten rund zwei Jahren ebenfalls mit einem Gestaltungsplan entwickelt werden.

PM Zudem werden wir im laufenden Jahr mit der Planung von zwei Sanierungen beginnen, die in den Jahren 2019 und 2020 umgesetzt werden sollen. Neben diesen grösseren Projekten bestehen eine Reihe von kleinen ­Projekten zur Erneuerung und Optimierung des Immo­bilienbestands.

Die Digitalisierung hinterlässt mittlerweile in jeder Branche ihre Spuren. Von selbstfahrenden Bussen, ­Robotern bis hin zur Kryptowährung. Inwiefern ist Warteck Invest von diesen Entwicklungen betroffen?

PM Das tatsächliche Ausmass des Einflusses der Digitalisierung auf die Immobilienwelt ist heute noch nicht ­abschätzbar. Sicher wird sich die Nachfrage nach Miet­flächen von ihrer Art und ihrem Umfang her verändern. Oder man denke an die Frage, ob und wie lang es in ­Zukunft noch Parkflächen vor Ort in den Gebäuden braucht. Vielleicht parken dereinst alle Autos ausserhalb der Siedlungsfläche und fahren bei Bedarf selbständig zum Fahrgast. Wir nutzen die neuen digitalen Möglichkeiten zurzeit vor allem bei der Vermarktung unserer Mietobjekte. Erwähnt seien hier zum Beispiel virtuelle Rundgänge in Mieträumen. Für die Überbauung in Wil haben wir einen Prototyp für eine App entwickelt, in der die Mieter alle notwendigen Informationen rund um ihre Wohnung, die Überbauung und die Nachbarn finden ­sollen. An­fragen an die Verwaltung oder die Hauswartung sollen online gestellt und von der Bewirtschaftung mit ­einem Ticket-­System effizient bearbeitet werden können.

SH Die Digitalisierung hat auch Einfluss auf unsere internen operativen Abläufe. Im Berichtsjahr wurde beispielsweise der gesamte Kreditorenprozess digitalisiert. Damit können die physischen Rechnungen nach dem Einscannen in unser Buchhaltungssystem vernichtet werden, was Archivfläche spart und späteres Finden von ­Belegen vereinfacht. Inwiefern die Blockchain-Technologie künftig auch in der Immobilienbranche Einzug hält, ist noch offen. Anwendungen sind zum Beispiel denkbar im Zusammenhang mit der Abwicklung von Mieter­kautionen oder bei Eigentumsübertragungen. Wir beo­bachten diese Entwicklungen jedenfalls intensiv, um ­jederzeit entsprechend reagieren zu können.

«Bei einer Akquisition wenden wir viel Zeit und Sorgfalt auf für die Durchführung einer eingehenden Due Diligence.»  Philippe Moulin

Das Thema Nachhaltigkeit ist ebenfalls in aller Munde. Wie geht Warteck Invest mit dieser Thematik um, und was bedeutet Nachhaltigkeit für Warteck Invest?

DP Nachhaltigkeit bedeutete früher für Warteck Invest vor allem Energieeffizienz im Immobilienportfolio. Schon lange bevor dieser Begriff omnipräsent war, wurde bei Warteck Invest der Energieverbrauch der einzelnen Liegenschaften analysiert und durch entsprechende bauliche Massnahmen und Eingriffe möglichst reduziert. Energieeffizienz ist jedoch nur eine Komponente der Nachhaltigkeit. Heute sehen wir das Thema umfassender und sind bestrebt, unser Handeln an den ökologischen, ökono­mischen und sozialen Standards der Nachhaltigkeit zu orientieren.

SH Im vorliegenden Geschäftsbericht publizieren wir erstmals einen Nachhaltig­keitsbericht nach dem von der SIX anerkannten GRI Standard. Dieser gibt dem Leser im Sinn einer transparenten Kommunikation einen Überblick über die für uns wichtigsten Nachhaltigkeitsthemen.

Zum Schluss: Wo liegen die Schwerpunkte für Warteck Invest im laufenden Jahr?

DP Im Bereich Portfolio-Management geht es vor ­allem darum, die laufenden Entwicklungs- und Neubauprojekte erfolgreich weiter voranzubringen bzw. termingerecht fertigzustellen. Um das nachhaltig profitable Wachstum fortzusetzen, sollen aber auch weiterhin ­attraktive Akquisitionen geprüft und umgesetzt werden. Und schliesslich wird auch der Liegenschaftsbestand laufend auf Ausbau- und Optimierungspotenzial geprüft.

PM Auf der Ertragsseite liegt der Fokus bei der Reduktion der bestehenden und der Vermeidung von neuen Leerständen. Hierzu werden die Vermarktungsaktivitäten entsprechend intensiviert, sowohl durch eine personelle Verstärkung des Teams wie auch durch den Einsatz von modernen und kreativen Instrumenten. Auf der Kostenseite gilt es, durch eine entsprechend fundierte Planung Überraschungen beim Liegenschaftsunterhalt zu ver­meiden.

SH Die Fremdkapitalzinsen stellen den grössten Kosten­block bei Warteck Invest dar. Ziel der Aktivitäten im Finanzierungsbereich ist es daher auch 2018, ­diesen Zinsaufwand weiter zu optimieren und gleichzeitig das ­Risiko steigender Zinsen durch eine entsprechende Fälligkeitsstruktur adäquat abzusichern.