Gefüllte Pipeline

GESPRÄCH MIT:

Daniel Petitjean, Chief Executive Officer
Philippe Moulin, Chief Investment Officer
Stefan Hilber, Chief Financial Officer

Stefan Hilber, CFO;  Daniel Petitjean, CEO; Philippe Moulin, CIO (v. l. n. r.)

Das nachhaltige Wachstum der letzten Jahre widerspiegelt sich in einem erneuten Rekordergebnis. Im Gespräch schaut die Geschäftsleitung auf das erfolgreiche Jahr 2018 zurück und gibt Einblick in die Zukunftspläne der Unternehmung.

Warteck Invest schaut erneut auf ein sehr erfolgreiches Geschäftsjahr zurück. Welches waren für Sie die Highlights?

Daniel Petitjean (DP) Das Geschäftsjahr 2018 war in mehrerer Hinsicht ein erfolgreiches Jahr. Unsere Anstrengungen im Akquisitionsbereich haben dazu geführt, dass wir drei attraktive Liegenschaften zu einem Gesamtpreisvolumen von CHF 47,6 Mio. erwerben konnten, die künftig circa CHF 1,9 Mio. an neuen Mieteinnahmen generieren werden. Darüber hinaus konnten wir uns in einem Investorenwettbewerb der Stadt Basel gegen ein grosses Teilnehmerfeld durchsetzen und ein Baurecht auf einer bestens erschlossenen Parzelle am Dreispitz in Basel erwerben. Wir möchten hier bis im 2021 ein neues Wohn- und Geschäftshaus mit über 40 attraktiven Stadtwohnungen errichten, welches künftig Mieteinnahmen von rund CHF 1,9 Mio. bringen soll. Ein weiteres Highlight war die Genehmigung des Quartierplans für das Gebiet «Hagnau Schänzli» durch die Gemeindeversammlung in Muttenz im letzten Juni. In Wil SG konnte ein grösseres Neubauprojekt mit 81 Wohnungen plangemäss fertiggestellt werden. Und schliesslich konnte das Geschäftsjahr 2018 mit einem Gewinn von CHF 18,7 Mio. und damit erneut mit dem höchsten Ergebnis der Firmengeschichte abgeschlossen werden.

Sie erwähnen die erneute Gewinnsteigerung. Was waren die Ursachen dafür?

Stefan Hilber (SH) Die Akquisitionen und die fertiggestellten Neubau- und Sanierungs­projekte haben sich in der Erfolgsrechnung positiv niedergeschlagen und den Erfolg aus Vermietung um knapp CHF 1 Mio. erhöht. Der Erfolg aus Neubewertung lag mit einem Plus von CHF 1,3 Mio. ebenfalls höher als im Vorjahr, was vorwiegend auf die weiter gesunkenen Diskontsätze bei den externen unabhängigen Bewertungen unserer Liegenschaften zurückzuführen ist. Des Weiteren konnte trotz höherem Finanzierungs­volumen erneut von der Tiefzinssituation profitiert und durch Umstrukturierungen von Finanzierungen und günstige Neuabschlüsse die Finanzaufwendungen um CHF 1,0 Mio. gesenkt werden.

«Gesamthaft besteht für die kommenden fünf Jahre eine Pipeline aus Neubau-, Sanierungs- und Arealentwicklungs­projekten im Umfang von rund CHF 200 Mio.» Daniel Petitjean

Neben dem Gewinn ist aber auch die Leerstandsquote des Portfolios von Warteck Invest gestiegen, nämlich von 3,9 % auf 6,0 %. Folgt Warteck Invest damit dem generellen Trend am Markt? Wie reagieren Sie konkret darauf?

DP Tatsächlich haben die landesweiten Leerstände im Wohnsektor als Folge der anhaltend hohen Bautätigkeit bei stagnierender Zusatznachfrage im vergangenen Jahr mit rund 75 000 Einheiten einen Höhepunkt erreicht. Das Portfolio von Warteck Invest hat aber kein strukturelles Leerstandsproblem. Die Zunahme der Leerstandsquote ist zurückzuführen auf Leerstände in zwei Geschäftsliegenschaften und auf längere Absorptionszeiten der Wohnungen bei zwei Neubauprojekten und einer totalsanierten Liegenschaft. Ohne die Leerstände in diesen fünf Objekten weist das Portfolio von Warteck Invest nach wie vor eine tiefe Leerstandsquote von 2,1 % auf. In den fünf erwähnten Objekten konnten zwischenzeitlich auch bereits Vermietungserfolge erzielt werden.

Philippe Moulin (PM) Im aktuellen Verdrängungsmarkt sind die Lage, die Objektqualität und das Preis-Leistungs-Verhältnis entscheidend für den Vermietungserfolg. Wir achten sowohl bei Akquisitionen wie auch bei Neubauten sehr auf diese Faktoren. Bereits in der Planung von neuen Wohnungen sind wir bestrebt, diese durch die Ausstattung und die Wahl der Materialien attraktiver zu gestalten als das Konkurrenzangebot. Bei der Vermarktung von Büro- und Geschäftsräumen ist zunehmend Kreativität gefragt. Neben monetären Anreizen wie mietfreier Zeit oder Beiträgen an die Ausbaukosten kommen vermehrt moderne Vermarktungs­instrumente wie 3-D-Visualisierungen oder Virtual Reality zum Einsatz. Die ehemals leerstehende Büroliegenschaft an der Stauffacher­strasse 36 in Schaffhausen wurde zum Beispiel durch bauliche Massnahmen und die Etablierung einer eigenen Marke als Gesundheitszentrum neu am Markt positioniert. Durch diese Massnahme konnten bereits 70 % des Gebäudes wieder an Mieter aus diesem Segment vermietet werden.

Sind Sie in Anbetracht der angespannten Marktsituation zufrieden mit dem Ergebnis und dem Vermietungsstand des Neubaus in Wil?

PM Das Projekt in Wil ist in vieler Hinsicht gut verlaufen. Der vorgegebene Termin- und Kostenrahmen konnte exakt eingehalten werden. Es ist eine stimmige und schöne Überbauung mit 81 attraktiven Wohnungen entstanden. Zurzeit sind 65 Wohnungen vermietet, was 80 % entspricht. Es darf nicht vergessen werden, dass unsere Überbauung als letzte von fünf Etappen realisiert wurde und dass dort in den letzten Jahren über 300 neue Wohnungen entstanden sind. Wir haben dies bereits in der Planung berücksichtigt und unsere Wohnungen mit einigen Annehmlichkeiten wie zum Beispiel elektrisch bedienbaren Lamellenstoren, Einbauspots im Gang- und Küchenbereich, Einbauschränken und guten Materialien ausgestattet, um attraktiver zu sein als die Konkurrenz. Wir sind daher zuversichtlich, die restlichen Wohnungen innert nützlicher Frist vermieten zu können.

Mit dem geplanten Neubau am Dreispitz in Basel hat Warteck Invest das nächste grössere Projekt in Angriff genommen. Ist es im Angesicht der aktuellen Marktlage überhaupt noch sinnvoll, weitere Projekte zu realisieren?

DP Grundsätzlich sind Projekte interessant, da sie in der Regel eine bessere Rendite abwerfen als Akquisitionen. Allerdings sind sie auch mit höheren Risiken verbunden. Im aktuellen Marktumfeld ist daher umso mehr Vorsicht geboten. Warteck Invest wird auch künftig nicht zu einem Projektentwickler. Wir realisieren Projekte nur ganz gezielt in Form von Sanierungen, Aufstockungen oder Optimierungen im Bestand. Neubauprojekte akquirieren wir nur bei einer sehr guten Gelegenheit und wenn sie bewilligt oder bewilligungsfähig sind. Beim Projekt am Dreispitz handelt es sich um einen sehr attraktiven Standort, den wir bestens kennen, und es besteht ein rechtskräftiger Bebauungsplan für das vorgesehene Projekt. Die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt in Basel das Angebot. Wir sind daher überzeugt, die rund 40 neuen Wohnungen ohne Probleme vermieten zu können. Gesamthaft besteht neben dem Neubauprojekt am Dreispitz für die kommenden fünf Jahre eine Pipeline aus weiteren Sanierungs-, Aufstockungs- und Arealentwicklungsprojekten im Umfang von rund CHF 200 Mio.

«Die Akquisitionen und die fertiggestellten Neubau- und Sanierungs­projekte haben sich in der Erfolgsrechnung positiv niedergeschlagen.» Stefan Hilber

Wie ist der aktuelle Stand der beiden grösseren Projekte am Dreispitz und in Muttenz?

PM Beim Projekt am Dreispitz werden zurzeit die Grundrisse der Geschäftsräume und der Wohnungen optimiert und fertig geplant. Anschliessend beginnt die Planung der Haustechnik und der Fassade. Es ist vorgesehen, bis August des laufenden Jahres ein Baugesuch einzureichen. Mit der Baubewilligung wird bis Ende Jahr gerechnet, so dass die Arbeiten Anfang 2020 beginnen könnten. Die Fertigstellung ist für das zweite Halbjahr 2021 geplant. In Muttenz liegen die von der Gemeindeversammlung genehmigten Quartierpläne zurzeit beim Regierungsrat des Kantons Baselland zu Genehmigung und Bereinigung der Einsprachen. Mit der Rechtskraft der Quartierpläne wird im Verlauf des Jahres gerechnet. Ein konkretes Bauprojekt können wir jedoch frühestens 2022 realisieren, da unsere Parzelle bis dahin vom ASTRA gegen Entschädigung im Rahmen einer Nationalstrassensanierung als Installationsplatz genutzt wird..

Die drei im letzten Jahr erworbenen Liegenschaften stammen aus den 80er Jahren. Ist hier nicht mit kurzfristigem Investitionsbedarf zu rechnen?

PM Selbstverständlich prüfen wir den Investitionsbedarf bei Akquisitionen im Rahmen der Due Diligence sehr sorgfältig. Die Kosten für aufgestauten Unterhalt werden im Kaufpreis entsprechend berücksichtigt und eingepreist. Wir haben gute Erfahrungen gemacht mit dem Kauf von Liegenschaften mit Erneuerungsbedarf, die wir anschliessend saniert und neu am Markt positioniert haben. Manchmal kann so auch brachliegendes Potenzial aktiviert werden, zum Beispiel durch eine Aufstockung oder einen Dachstock­ausbau. Das entsprechende bauliche Know-How haben wir im Haus. Bei den drei im letzten Jahr erworbenen Liegenschaften besteht in der Tat Investitionsbedarf. Allerdings besteht dieser nicht kurzfristig, so dass die Eingriffe fundiert geplant werden können.

Wie finanzieren Sie die erwähnte Projektpipeline von rund CHF 200 Mio. und das damit angestrebte Wachstum?

SH Dadurch, dass Warteck Invest ein Dividendentitel ist und beinahe den gesamten operativen Gewinn den Aktionären ausschüttet, werden derzeit Investitionen und Akquisitionen in den Bestand vorwiegend fremdfinanziert. Mit der aktuellen Kapitalstruktur und der in der Strategie festgelegten Belehnungsgrenze von 60 % besteht dafür zurzeit ein Spielraum in Höhe von rund CHF 90 Mio. Darüber hinaus hat die Generalversammlung im Berichtsjahr genehmigtes Aktienkapital im Umfang von maximal 49 500 Aktien geschaffen, um die nötige Flexibilität für künftige Wachstumsschritte sicherzustellen.

Die Negativzinsen und als Folge davon die historischen Tiefzinsen gehen ins 5. Jahr. Was bedeutet das für Warteck Invest?

SH Die Negativzinsen der Nationalbank und das allgemeine Tiefzinsumfeld beeinflussen nicht nur die Finanzierungsseite, sondern indirekt auch die Investitionsseite. Die Negativzinsen könnten bei Finanzierungsstrukturen mit Zinssatz-Swaps zu Mehrkosten führen. Warteck Invest hat jedoch mit den betroffenen Finanzinstituten bereits vor Jahren Lösungen gefunden, so dass keine solchen Mehrkosten entstehen. Im Gegenteil, es konnten vereinzelt gar günstigere Konditionen verhandelt werden. Das Tiefzinsumfeld erlaubt es zudem, Finanzierungen kostensparend umzustrukturieren und neue Finanzierungen zu attraktiven Konditionen abzuschliessen. Wir konnten damit trotz höherem Finanzierungsvolumen die Finanzaufwendungen um knapp CHF 1 Mio. senken und gleichzeitig die durchschnittliche kapitalgewichtete Laufzeit der Finanzierungen auf 8,1 Jahre verlängern. Damit sind wir finanzierungsseitig gut gegen steigende Zinsen abgesichert. Das Tiefzinsumfeld hat aber auf der anderen Seite auch Einfluss auf die Bewertung der Liegenschaften, die unter normalen Umständen mit sinkenden Zinsen an Wert gewinnen. Warteck Invest konnte daher im Berichtsjahr Aufwertungen von knapp CHF 5 Mio. verbuchen. Der durch die Tiefzinsen hervorgerufene Anlagenotstand und die damit verbundene Flucht vieler Investoren in Sachwerte wie Immobilien verstärken den Aufwertungstrend noch zusätzlich. Die Folge sind teilweise deutlich tiefere Renditen als noch vor ein paar Jahren.

«Wir haben gute Erfahrungen gemacht mit dem Kauf von Liegenschaften mit Erneuerungs­bedarf, die wir anschliessend saniert haben.»  Philippe Moulin

Sind unter diesen Umständen überhaupt noch rentable Akquisitionen möglich?

DP Rentable Akquisitionsgelegenheiten zu finden, ist in der Tat in den letzten Jahren immer schwieriger geworden. Dennoch ist es mit einem entsprechenden Engagement möglich, wie die Zukäufe der jüngeren Zeit gezeigt haben. Wir prüfen zu diesem Zweck jährlich zwischen 100 und 150 Kaufangebote für Liegenschaften, Projekte und Portfolios. Daneben macht es aber auch Sinn, laufend den Bestand zu analysieren und vorhandene Ertragspotenziale zum Beispiel aus Nachverdichtungen zu identifizieren, um so Wachstum zu generieren. Den Bestand zu verdichten, macht nicht nur ökonomisch Sinn, sondern auch unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit.

Nicht nur die Tiefzinsphase war im vergangenen Jahr ein grosses mediales Thema sondern auch die Gefahr von Cybercrime. Wie geht Warteck Invest mit diesem Risiko um?

SH Der ganze Support der IT-Infrastruktur ist an einen professionellen IT-Dienstleister ausgelagert, der unsere Hard- und Software laufend auf dem aktuellsten Stand hält, um unter anderem auch Hackerangriffe möglichst zu vermeiden. Wir haben auch einen unabhängigen IT Audit durchgeführt, um die IT-Organisation zu durchleuchten und potenzielle Risiken zu identifizieren. Entsprechende Massnahmen wurden umgesetzt. Unsere Mitarbeiter sind zudem darauf sensibilisiert, vorsichtig mit den Informations- und Kommunikationssystemen umzugehen und Verdächtiges zu melden. Sollten wir aber trotzdem Opfer eines Cyberangriffs werden, schützt uns eine spezifisch für Cyberangriffe abgeschlossene Versicherung vor finanziellem Schaden.

Können Sie uns abschliessend sagen, welches die Schwerpunkte im laufenden Geschäftsjahr sind?

DP Aus strategischer Sicht geht es darum, das Wachstum weiter nachhaltig profitabel voranzutreiben. Zu diesem Zweck sollen die laufenden Projekte vorangetrieben und die Augen nach interessanten Akquisitionsmöglichkeiten offen gehalten werden.

PM Die Reduktion der im 2018 gestiegenen Leerstände ist sicher ein Hauptziel im laufenden Jahr. Wie erwähnt konnten auch bereits Vermietungserfolge in den betroffenen Liegenschaften erzielt werden. Daneben stehen auch einige Mietvertragsverlängerungen an. Einen weiteren Schwerpunkt bildet zurzeit die Umsetzung der Reorganisation und der personellen Verstärkung der Bewirtschaftungsabteilung als Reaktion auf die gestiegenen Herausforderungen am Markt.

SH Durch die Investitionen in die Projekte und in den Bestand wird der Finanzierungs­bedarf weiter anhalten. Vom Tiefzinsumfeld soll weiterhin profitiert werden, sei dies bei Neuabschlüssen oder auch bei Refinanzierungen sowie Umstrukturierungen von Finanzierungslösungen. Ziel ist es somit auch 2019, die durchschnittlichen Finanzierungkosten weiter zu senken und die tiefen Zinsen längerfristig anzubinden.